新型产业用地，到底有多能打？

2011年之前，“M工业用地”只有M1、M2、M3，没有M0。

M0——新型产业用地，主要融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能的用地。

为何各地提出新型产业用地？

随着产业转型升级，提供的工业用地必然更新。

以地价低、配套全、可分割的方式，向高新技术产业、当地优先发展的产业项目“开绿灯”。

当然，不是每个企业都有机会拿到M0，欲戴王冠必承其重。

看似全国M0“百花齐放”，其实不该出台的也出台了，该避的坑依然还会踩……

有何不一样

M0新型产业用地，归属于“M工业用地”下。

M1、M2、M3，可以统一称为普通工业用地或者传统工业用地，主要服务以生产制造产品为主的工业。

相对传统工业用地而言，M0新型产业用地是为了吸引高技术企业进驻。

那到底如何服务于高技术产业？

首先，产业包容性强。

不仅仅盖厂房，而是服务于更多样的产业形态。

举个例子，原来A企业一直经营机械加工行业，想改成仓库，做仓储生意。

按照城市规划的要求，机械加工用地是M工业用地，仓储物流是W物流仓储用地，两者是不同的用地性质。

企业要把厂房改成仓库可以，那申请把用地性质变更了，重新批规划，流程复杂，难度也不低。

M0新型产业用地包容性强，完全可以建总部基地，建研发中心，建科技孵化器等。

其次，开发指标宽松。

工业用地价格虽低，但是传统工业用地有很多的开发指标限制，导致与新兴产业的不兼容。

传统的工业用地配套不得超过总用地面积的7%，有些地方不得超过总建筑面积的15%。

而新型产业用地的配建比例高达从15%到30%不等，可以建宿舍、人才租赁房、商业，还有公益性服务设施。

传统的工业用地容积率，一般在1.0-2.0之间。而新型产业用地容积率普遍在3.0以上，远高于传统工业用地，接近部分商办用地开发强度。

这些宽松的开发指标，更有利于发挥新兴产业的活力。

最为关键的一点是，M0的拿地成本比商服用地要低。

如果企业要发展类似与科技创新园之类的项目，需要配套不小的办公楼、实验室。

如果直接拿商业用地，那么价格就会比工业用地高出十几倍，而如果拿传统的M1用地，则按规定，无法建足够的配套用房。

这时候M0的出现，M0既属于工业用地的一种类型，拿地价格往往只略高于传统工业用地价格，远低于商服用地价格，可为企业省下很大一笔钱，对企业具有极强的吸引力。

所以说，M0产业用地就是针对新兴产业专门开辟出来的土地资源，关键点在新兴产业。

原有的M类工业用地，已不能满足新时代的需求，新型产业用地在此背景下应运而生。

缘何打补丁

新型产业用地概念，雏形诞生于北京。

2006年《北京中心城控制性详细规划》提出高新技术产业用地, 也称为工业研发用地，即M4，主要用于推动科技创新、科技研发和高精尖产业的发展。

2013年1月，深圳市颁布《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》，同时配合发布六份辅助文件。

文件中开创性的提出了新型产业用地（M0）概念，并在2014年1月1日颁布《深圳市城市规划标准与准则》，将M0正式纳入传统土地类别中。

2018年9月11日，东莞市人民政府颁布《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，成为全国首个新型产业用地专项政策。

2019年1月，清溪镇渔樑围村青湖中心区首宗新型产业用地成功被深投控摘得，用于建设青湖湾科创中心。

据不完全统计，不到两年时间，东莞成功出让了11宗新型产业用地，总用地规模达到2209亩，成交地价合计33.5亿元，亩均价格达到152万元。

政府诉求是让渡土地利益，以更低的载体租售价格吸引有实力的科技型企业。筑巢引凤，换得产值、税收、就业等长期效益。

随后广州、佛山、中山、惠州等粤港澳大湾区各主要城市，先后颁布了当地的M0用地政策，推动M0项目落地。

如东莞的大湾区·深投控清溪科技生态城、清湖湾科创中心、深圳中粮创芯公园、广州横沙数字经济产业园等。

然而，地产商却嗅到了不一样的气味。

无数M0项目如雨后春笋般涌现，也出现了不少挂羊头卖狗肉的项目，以M0地价形地产开发之实，把M0当住宅卖赚的盆满钵满。

于是，又补充出台了工业区块线管理办法和相应的销售与持有限制等补丁，给工业用地转性划定了分级红线，红线内土地严格限制只能转M0，以为城市保有一定量的产业发展空间。

拿东莞来说，产业转型升级基地已经成为部分不良商家套利的空间，拿着政府便宜的工业用地去干商铺写字楼的事情，造成严重的市场混乱和审计风险。

因此，2019-2020的两年间，东莞市政府快速对新型产业用地政策打了四个补丁。

M0用地设立的初衷，即是提供工业上楼的新型产业空间，政府也提供相对于商办地价的优惠，对M0用地开发后的产业落位情况，进行监督和管理，也就是顺理成章且名正言顺的了。

为何会踩坑

好的出发点，并不一定能得到好预期。

东莞市政府花了四年时间，不断打补丁、补漏洞，曲折前行。可是，其他城市对此却趋之若鹜。

拿新型产业用地的容积率来说，到底是市场的实际需求，还是地方城市间“你追我赶”的一场秀？

以某市为例，其新型产业用地容积率区间为2.0-4.0。以40%的建筑密度计算，2.0的容积率下限意味着园区每栋建筑层数至少为5层。

然而，这个地方以汽车制造、装备制造、冶金等重工业为主导，并不具备产业上楼的前提条件。

现在往回看，华南产业以轻工业为主，如家电、电子元器件等。这类产业的生产和研发设备对载体承重的要求重量远低于重工业，完全具备“工业上楼”的基础。

对于城市发展而言，产业项目不分高低强弱，适合本城市本阶段，能够帮助城市可持续发展的都是好项目。

反之，看似符合发展大趋势，缺乏对本城市实际情况的深入研究，盲目出台新型产业用地管理政策，恐怕会适得其反、水土不服。

再看远一点，新型产业用地，是一次土地精细化管理的尝试。

以往的园区开发商，拿到地，基本就成功了一大半；而对于新型产业用地来说，拿到地，故事在刚刚开始……

曾经，看到拿到一块M0项目后，坦言“不知道后续应该如何开展招商”。

确实，地方政府为了让产业落到“实处”，对新型产业用地的监管极为严格，无论是产业准入门槛，还是全生命周期管理。

对于新型产业用地来说，园区开发后的招商和运营，才是更加严苛的挑战。

从东部沿海到内陆城市，创新型产业用地已经蔚然成风。M0是一场全新的盛宴，所谓的“盛宴”，既要有资格入场，又要吃相优雅，最后还能够酒足饭饱，谈笑风生地顺利离场。

来源：招商网络

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